شوک رشد بهای دلار به بازار مسکن

ایمان ربیعی

رکود عجیب بازار مسکن حالا با گرانی ارز همراه شده است و بازارها در حال تطبیق خود با قیمت جدید دلار هستند. قطار افزایش قیمت دلار از یک ماه قبل به راه افتاده و حالا در کانال 35 هزار تومان نیز بنای توقف ندارد. رفت و برگشت قیمت دلار در کانال 36 هزار تومان نشان می‌دهد بازار افزایش قیمت‌ها را پذیرفته و این احتمال می‌رود که روند رشد قیمتی تداوم داشته باشد. شاید از این روست که دارندگان کالاهای سرمایه‌ای از فروش پا پس کشیده‎اند و قیمت‌ها در شرایطی که بازارها در رکودی کشنده قرار دارند در حال افزایش است.

اولین واکنش در سایت‌های خرید و فروش قابل مشاهده است. واحدهایی که برای فروش اگهی شده‌اند با افزایش قیمت در سه- چهار روز اخیر مواجهند و مالکان سعی دارند خانه‌های خود را با قیمت تازه تطبیق دهند تا مبادا از این ماجرا زیان کنند. این مسأله سبب شده است سرمای زودرسی در بازار مسکن احساس شود. سرمایی که از انجماد فضای خرید و فروش قابل درک است.

تجربه نوسانات ارزی نشان می‌دهد که حرکت صعودی قیمت ارز در بازار همواره زمینه را برای رشد قیمت در سایر بازارها نیز مهیا می‌کند. این وضعیت اینک در بازار مسکن رخ عیان کرده است

یک فعال بازار مسکن در گفتگو با «توسعه ایرانی» در پاسخ به این پرسش که آیا در شرایط فعلی تقاضا برای خرید مسکن افزایش یافته است یا خیر، می‌گوید: «کسانی که در جستجوی مسکن مصرفی هستند، در روزهای اخیر تقاضای خرید خود را پیش انداخته‌اند چون چشم‌انداز قیمت‌ها در بازار افزایشی است و این موضوع را می‌توان درک کرد که گرانی در راه است. »

وی با اشاره به اینکه افزایش قیمت مسکن در سال جاری با وجود رکود بسیار چشمگیر بوده است، می‌افزاید: «غالبا در دوره‌های رکودی ما با عقب‌نشینی بهای مسکن مواجه بوده‌ایم، اما امسال چنین اتفاقی رخ نداده و انتظارات تورمی همواره بر این بازار حکمفرماست.»

گزارش بانک مرکزی نیز نشان می‌دهد در مهرماه سال 1401، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 437.2 میلیون ریال بود که حاکی از افزایش 1.2 درصدی نسبت به ماه قبل و 38.2 درصدی ماه مشابه سال قبل است.در میان مناطق 22گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 883.3 میلیون ریال به منطقه 1 و کمترین آن با 213 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال 1400 به ترتیب 26.8 و 40.7 درصد افزایش نشان می‌دهند.

بررسی شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و کل مناطق شهری در مهرماه سال 1401 نشان‌دهنده رشد به ترتیب معادل 40.9 و 46.8 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل است. لازم به توضیح است رشد ماهانه شاخص مزبور در مهرماه در شهر تهران و کل مناطق شهری یکسان و معادل 7 درصد است.

بازار به کدام سو می‌رود؟

آخرین گزارش‌های ارائه شده از سوی دولت نشان می‌دهد حسی توام با رضایت از وضعیت بازار و صنعت ساخت‌وساز در میان مقامات دولتی وجود دارد به طوری که رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی که این روزها با فشارهای فزاینده روبروست، به جای توضیح درباره دلایل عدم اجرای تعهدات اعلامی در انتخابات، درباره تحویل زمین برای ساخت خانه‌های ویلایی و ... سخن می‌گوید. آمارهای رسمی نیز نشانگر ان است که پیشرفت پروژه نهضت ملی مسکن به 30 درصد رسیده است.

در چنین شرایطی بازار اما با سکته ناشی از رشد بهای دلار روبروست. بسیاری معتقدند در شرایطی که بازار ارز بار دیگر حرکت افزایشی خود را از سر گرفته است، نمی‌توان انتظار داشت که تورم به سایر بخش‌ها تسری نیابد.

تجربه نوسانات ارزی نشان می‌دهد که حرکت صعودی قیمت ارز در بازار همواره زمینه را برای رشد قیمت در سایر بازارها نیز مهیا می‌کند. این وضعیت اینک در بازار مسکن رخ عیان کرده است.

مسکن حالا تبدیل به کالایی شده است که دارا بودن یا نبودن آن می‌تواند در ورود خانوارها به دهک فقیرتر موثر باشد چراکه ایران در شرایط کنونی یکی از بالاترین هزینه‌های تامین مسکن را در میان کشورهای همسایه دارد

فروشندگان پا پس کشیدند

محمد زاهدی، فعال بازار مسکن در منطقه میانی شهر تهران در پاسخ به این پرسش «توسعه ایرانی» که روند حاکم بر بازار را چگونه ارزیابی می‌کنید؟ گفت: متاسفانه بیشترین فشار در همین دوره‌ها به فعالان بازار وارد می‌شود چرا که مسکن یا هر کالای سرمایه‌ای دیگری به سرعت بی‌قیمت می‌شود و تنها کسانی که اجباری به خرید یا فروش دارند در بازار باقی می‌مانند.

وی با اشاره به اینکه موج جدید افزایش قیمت در تهران از راه رسیده است، گفت: انتظار این است که در مرحله‌ دوم شاهد رشد قیمت‌ها در شهرک‌های اقماری اطراف تهران باشیم که این اتفاق واقعا فشار مضاعفی برای اقشار آسیب‌پذیر و مستاجران است .

به گفته وی بسیاری از مستاجران در شرایط فعلی از مناطق میانی تهران مانند منطقه شش و هفت و هشت به مناطق ارزان‌تر یا شهرک‎های اطراف تهران مهاجرت کرده‌اند.

یک فروشنده واحد مسکونی در تهران که طی سه روز قیمت پیشنهادی ملک خود را با یک میلیون تومان افزایش در هر متر مربع اصلاح کرده است نیز درباره دلایل بالا بردن قیمت پیشنهادی خود گفت: به هر حال وقتی دلار گران می‌شود قیمت سایر اقلام سرمایه‌ای نیز بالا می‌رود؛ از این رو من قیمت پیشنهادی‌ام را افزایش دادم تا بتوانم در صورت فروش این مسکن، واحدی تازه را خریداری کنم .

در عین حال سعید محمدفلاح، فعال بازار مسکن در منطقه پنج نیز در جواب این پرسش که رشد قیمت دلار در چند روز اخیر بر قیمت‌ها موثر بوده است یا خیر گفت: خریدار در بازار بسیار کم است و نقلی‌های بازار که حالا قیمت‌ میلیاردی دارند، با اقبال خوبی روبرو هستند اما هر چه هست شخصا معتقدم که قیمت روندی رو به رشد را دارد چرا که چشم‌انداز ورود واحدهای نهضت ملی مسکن نیز چندان روشن نیست.

بسیاری از کارشناسان معتقدند افزایش شدید قیمت دلار، می‌تواند موج تازه‌ای از تورم را در اقتصاد ایران به همراه داشته باشد . این موج در حالی از راه می‌رسد که افزایش شدید قیمت مسکن، امکان خرید این کالای سرمایه‌ای را از بسیاری از خریداران بالقوه گرفته است و سبب شده تقاضای بالقوه به تقاضای بالفعل تبدیل نشود. مسکن حالا تبدیل به کالایی شده است که دارا بودن یا نبودن آن می‌تواند در ورود خانوارها به دهک فقیرتر موثر باشد چراکه ایران در شرایط کنونی یکی از بالاترین هزینه‌های تامین مسکن را در میان کشورهای همسایه دارد.