ظرفیتِ امنیتیِ بحرانِ مسکن

عارف لایق زاده – شهرساز: رجوع به شواهد، آمارهای رسمی‌ و همچنین توجه به نظریات مسکن و برنامه‌ریزی مسکن بیان‌گر این واقعیت نامبارک است که در صورت عدم چاره‌اندیشی جامع، جدی و فوری دولت برای بحران مسکن در سال‌های پیشرو شاهد تشدید و تعمیق این بحران خواهیم بود، بحرانی که علاوه بر وارد نمودن صدمات گران و جدی به نهاد خانواده، سبب م‌ شود مسکن از بحرانی اقتصادی – اجتماعی به بحرانی سیاسی – امنیتی تغییر ماهیت دهد.

بحران مسکن زمانی شکل می‌گیرد و شدت می‌یابد که به دلیل عدم سیاست‌گذاری و نظارت صحیح نهادهای متولی، میزان افزایش قیمت مسکن بیش از افزایش درآمد جامعه باشد و به مرور زمان امکان خرید مسکن از بخش قابل توجهی از مردم سلب شود و بخش عمده سبد هزینه‌ی خانوار (برای خانوارهای مستاجر) مربوط به هزینه اجاره‌نشینی و تامین سرپناه شود.

بررسی آمارهای مربوط به دو شاخص «زمان انتظار برای خرید مسکن» و «سهم اجاره‌بهای مسکن در سبد خانوار» طی سال‌های 1398 تا 1400 و رجوع به آمار «سهم هزینه مسکن در سبد خانوار شهری ایران» در بهار سال 1400، علاوه بر اینکه تشریحی مستند و روشن از بحران مسکن در وضع موجود است، آمارها مورد اشاره در ارائه تصویری واقع‌بینانه از آینده بحران مسکن در ایران نقش موثری خواهند داشت.

مستند به آمارهای رسمی‌ منتشر شده در رابطه با «زمان انتظار برای خرید مسکن» برای تهران، طی سال‌های 1398، 1399 و 1400 به ترتیب 28 سال، 66 سال و 109 سال بوده است، این زمان برای کشور طی سال‌های 1398 و 1399 اعداد 23 سال و 49 سال را نشان می‌دهد.

در ارتباط با «سهم اجاره‌بهای مسکن در سبد خانوار» برای واحد مسکونی 75 متر مربعی در تهران طی سال‌های 1398 و 1399، اعداد ارائه شده در مستندات مرکز آمار به ترتیب 56 درصد و 58 درصد است که همین آمارها در رابطه با کشور در سال‌های 1398 و 1399 شامل 37 درصد و 28 درصد است.

بابک نگهداری رئیس مرکز پژوهش‌های مجلس در «همایش الزامات و سازوکارهای فنی، اجتماعی و اقتصادی تحقق نهضت ملی مسکن» که در 13 تیرماه 1401 برگزار شد «سهم هزینه مسکن در سبد خانوارهای شهری ایران» را بین 60 تا 70 درصد اعلام کرد. بی‌شک این اعداد سندی محکم بر وجود بحران مسکن در وضع موجود است.

چه می‌شود؟
به دلایل سیاسی، تحریم‌ها و تعدد تصمیمات غیرکارشناسی در حوزه مسکن در سال‌های گذشته و پیش‌بینی ادامه چنین روندی برای سال‌های آینده، ترسیم تصویری واقع‌بینانه از آینده مسکن و قیمت مسکن براساس مدل‌های پیش‌بینی مرسوم چندان نمی‌ تواند مفید و مثمرثمر باشد و لذا بهره‌گیری از تکنیک سناریوسازی می‌ تواند نتایج بهتری از آینده بحران مسکن به همگان ارائه دهد.

«عرضه مسکن» یکی از متغیرهای تعیین کننده قیمت مسکن است که تغییر در سه نهاده عمده (زمین، مصالح ساختمانی و نیروی کار) به همراه چشم‌انداز آینده سیاسی و اقتصادی کشور بیشترین تاثیرگذاری را در ایجاد نوسان در ساخت و ساز مسکن (عرضه مسکن) دارند.

براساس مطالعات طرح جامع مسکن با در نظر گرفتن نیازهای انباشه و نیازهای جدید در حوزه مسکن سالانه باید 900 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته می‌‌شد و ساخت 560 هزار واحد مسکونی نیز به عنوان کف ضروری تولید مسکن جدید اعلام شده بود.

براساس آمارهای مستند، روند ساخت مسکن در کشور از سال 1393 تا 1400 نشان می‌‌دهد ساخت‌وسازها حدود دو سوم کف نیاز ضروری به تولید مسکن در هر سال بوده است.

براساس آمارهای مرکز آمار ایران، تعداد پروانه‌های احداث ساختمان توسط شهرداری‌های کشور در سال 1400 نسبت به سال 1399 حدود 7/26 درصد کاهش داشته است و در مجموع در سال 1400، 395 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شد و این در حالی است که براساس نسخه به روزشده طرح مسکن در این سال می‌‌باید یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته می‌شد.

وضعیت صدور پروانه احداث ساختمان در فصل اول سال جاری نسبت به بهار 1400 حکایت از تداوم و تشدید رکود در بخش مسکن دارد چرا که براساس اطلاعات رسمی‌ منتشر شده به عنوان مثال در تهران تولید مسکن در سه‌ماهه اول سال جاری به کم‌ترین میزان در 18 سال اخیر رسیده، جملگی این آمارها نشان دهنده این است که از سال 1393 تا کنون در هیچ سالی به اندازه 560 هزار واحد مسکونی که به عنوان کف ضروری تولید مسکن تعیین شده بود، مسکن در کشور ساخته نشده است.

دلایل متعددی برای تداوم رکود هشت‌ساله مسکن و تشدید این رکود در دو سال اخیر می‌‌توان برشمرد در یک دسته‌بندی کلان و مختصر مهم‌ترین این علل شامل: نبود سیاست‌های تشویقی، رشد خیره کننده هزینه‌های تولید مسکن، سقوط قدرت خرید مردم و سردرگمی‌ و نداشتن هیچ چشم‌انداز و تصویری نسبت به آینده اقتصادی کشور تحت تاثیر بلاتکلیفی مسئله هسته‌ای از سوی سازندگان، می‌ باشد.

مطالعات صورت گرفته در رابطه با نحوه تاثیرگذاری تحریم‌ها بر بازار مسکن نشان می‌‌دهد که تحریم‌ها به سبب تاثیر بر تورم عمومی‌ و نرخ ارز بر هر دو سوی بازار مسکن (سمت عرضه – سمت تقاضا) تاثیر منفی می‌‌گذارد که نتیجه این اثرگذاری شامل افزایش قیمت مسکن و تشدید رکود ساخت‌وساز است، بررسی تورم مسکن طی سه دهه گذشته نشان می‌‌دهد دو عامل بیشترین تاثیر را بر تورم مسکن داشته‌اند که این عوامل عبارتند از تورم عمومی‌ و شوک ارزی، دو نیروی بیرونی موثر بر مسکن که بیشترین تاثیر را از تحریم‌ها می‌‌پذیرند.
نقش افزایش حجم نقدینگی به عنوان یکی دیگر از دلایل رشد قیمت در بازار مسکن و بازار سایر دارایی‌ها (طلا، ارز، خودرو و...) بر کسی پوشیده نیست. براساس آمارهای بانک مرکزی از ابتدای شهریور 1400 که دولت سیزدهم مستقر شده، تا مرداد 1401 که آخرین آمار نقدینگی منتشر شده، 1400 هزار میلیارد تومان به رقم نقدینگی کشور اضافه شده که این رقم معادل 35 درصد کل نقدینگی کشور در ابتدای دولت سیزدهم است. لازم به ذکر است که رشد بالای 35 درصد نقدینگی طی یک سال گذشته منجر به افزایش 49 درصدی شاخص قیمت مصرف‌کننده، افزایش 40 درصدی قیمت مسکن و ...شده است.

مهم‌ترین متغیرهای درون‌زا و برون‌زای تاثیرگذار بر بازار مسکن عبارتند از «نقدینگی»، «انتظارات تورمی»، «رکود عرضه خانه»، « بازار ارز»، «هزینه‌های ساخت»، «تورم عمومی» و «ریسک‌های سیاسی». بررسی تاثیر تحریم‌ها بر شش متغیر اول بیانگر این موضوع است که سناریوهای آینده بحران مسکن در ایران را براساس دو شرط حصول توافق هسته‌ای و عدم توافق هسته‌ای می‌‌باید طرح‌ریزی نمود.

در صورت عدم توافق هسته‌ای و رفع نشدن تحریم‌ها نظر به وضعیت بازارهای دارایی و متغیرهای کلان اقتصادی بعد از خروج ترامپ از توافق برجام می‌ توان انتظار داشت بازارها با شوک دیگری مواجه شوند در این صورت هزینه ساخت مسکن بالاتر خواهد رفت، موتور انتظارات تورمی‌ روشن می‌شود و در چنین شرایطی بازار مسکن دچار رکود تورمی‌ عمیقی خواهد شد و کاهش تیراژ ساخت مسکن را می‌توان پیش‌بینی کرد. با توجه به نوع رفتار سازندگان در سال‌های اخیر، چندان دور از انتظار نخواهد بود اگر سازندگان برای ادامه فعالیت به کشورهای همسایه مهاجرت کنند. با نوسان انتظارات تورمی‌ تحت تاثیر عدم حصول توافق هسته‌ای باید انتظار افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن را داشت که نتیجه این تحریک تقاضای سرمایه‌ای به حاشیه رانده شدن تقاضای مصرفی در بازار است.

در رابطه با وضعیت اجاره‌بهای مسکن در صورت عدم توافق هسته‌ای، از آن‌جا که بازار اجاره مسکن تحت تاثیر دو عامل، قیمت مسکن و تورم عمومی‌ کشور است (بیشتر از عوامل موثر دیگر) با توجه به تاثیر تحریم‌ها بر این دو نیرو شاهد تشدید هر چه بیشتر بحران اجاره‌بها نیز خواهیم بود.

سناریوی دوم در رابطه با آینده بحران مسکن در صورت احیای برجام مطرح می‌‌شود، در چنین شرایطی و با توجه به کاهش تحریم‌ها، تسهیل در تجارت خارجی و آزادسازی پول‌های بلوکه شده بی‌شک کاهش و تثبیت نرخ قیمت‌های پایین‌تر از نرخ‌های فعلی دور از انتظار نیست. با تثبیت نرخ ارز، کاهش انتظارات تورمی‌ و کاهش هزینه‌های ساخت مسکن، سازندگان ترغیب می‌‌شوند که برای ساخت‌وساز و توسعه فعالیت اقدام نمایند و لذا با توجه به افزایش ساخت مسکن کاهش قیمت مسکن را شاهد خواهیم بود.

برای مدیریت بحران مسکن چه باید کرد؟

می‌‌توان لیستی بلند از راه‌کارهای خرد و کلان برای مدیریت بحران مسکن در حال و آینده ارائه کرد اما واقع مطلب آن است که بررسی عملکرد دولت‌های مختلف در چهار دهه گذشته در سیاست‌گذاری حوزه مسکن و تاثیر آن بر بازار مسکن بیان‌گر این است که بحران مسکن نه با تکیه بر سیاست تولید انبوه مسکن در بیابان‌های اطراف شهرها مدیریت می‌شود و نه با تعیین نرخ‌های دستوری اجاره‌بها. چرا که در چهار دهه گذشته مستند به مطالعات علمی‌ صورت گرفته تورم عمومی‌ و شوک ارزی به عنوان دو نیروی بیرونی، بیشترین تاثیر را بر تورم مسکن داشته‌اند، دو نیرویی که تحت تاثیر مستقیم تحریم‌ها و شدت تحریم‌ها هستند.

نگارنده به عنوان یک شهروند و البته مطلع به وضعیت مسکن این هشدار جدی، صریح و روشن را به مسئولان می‌‌دهد که اگر چاره‌ای جامع و فوری برای بحران مسکن اندیشیده نشود در سال‌های آینده بحران مسکن چنان پیچیده و هزینه‌ساز خواهد شد که آثار آن را در تشدید سرخوردگی عمومی، افزایش فقر، تعمیق و گسترش احساس فقر، زایش و انباشت خشم در جامعه و اضمحلال بنیان خانواده و حتی بحران‌های امنیتی می‌توان شاهد بود.

لازم به تذکر است مراد نگارنده از چاره‌اندیشی جامع و فوری، اجرای طرح‌های نمایشی و ناکارآمدی چون تولید انبوه مسکن در بیابان‌های اطراف شهرها و کلان‌شهرها نیست، چرا که چاره این درد در رفع ریسک‌های غیراقتصادی جهت کنترل و مدیریت دو نیروی بیرونی موثر بر بازار مسکن(تورم عمومی‌ و شوک ارزی) می‌‌باشد.