میانگین هر ۱ متر خانه در تهران ۷ برابر دستمزد یک ماه کارگر/ بازار مسکن؛ آشفته‌ترین بازار مالی ایران

روز نو :قیمت خانه در تهران در ماه‌های اردیبهشت و خرداد با دو رشد ۱.۶ و ۴.۸ درصد مواجه شد. آخرین داده مرکز آمار ایران در ۱۵ تیر ماه نیز نشان می‌دهد قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به رقم ۴۱.۴ میلیون تومان رسیده که ۶.۶ برابر حداقل دستمزد ماهانه کارگر متاهل دارای یک فرزند است.

بازار مسکن نخستین ماه از تابستان امسال، وضعیت رکودی نسبت به دو ماه پایانی بهار را از سر گذراند. کاهش تقاضا در بخش مسکن در آغاز تابستان امسال در حالی است که یک سال رکودی را نیز از سر گذرانده‌ایم. همین رکود طولانی‌مدت که ناشی از رشد حدود ۶۰۰ درصدی قیمت مسکن از سال ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۰ بوده است، منجر شد تا دولت برخی از اقدامات حمایتی در حوزه اجاره‌بها و خرید و فروش ملک را از طریق وام‌های خرید و ودیعه مسکن در پیش بگیرد. با اینحال برخی نتایج درباره عدم تمکین بانک‌ها در تسهیلات‌دهی به مستاجران در خصوص وام ودیعه مسکن نشان می‌دهد، خریداران هنوز پشتوانه حمایتی محکمی در تهیه سرپناه نداشته‌اند.

مطابق آخرین داده‌ها بانک‌ها تنها به ۴ درصد مستاجران وام ودیعه مسکن پرداخت کرده‌اند. ضمناً کارشناسان پیش‌بینی می‌کردند در پی حمایت‌های دولتی از طریق افزایش سقف وام خرید و اجاره ملک، آثار تورمی بر بازار مسکن بیش از قبل نیز باشد که این امر فشار بیشتری به دهک‌های درآمدی پایین جامعه وارد می‌کند.

اگرچه اردیبهشت و خرداد ماه بازار مسکن اندکی رونق پیدا کرد، اما این روند ادامه‌دار نبود و تیرماه مجدداً با رکود نسبی در این بازار مواجه بودیم. به نظر می‌رسد در پی اجرای سیاست دولت مبنی بر حذف ارز ترجیحی و افزایش قیمت کالا‌های اساسی انتظارات تورمی در حوزه مسکن شکل گرفته باشد. نرخ تورم عمومی در اردیبهشت امسال به رقم بی‌سابقه ۵۲ درصد رسید و از آنجا که مسکن کم‌ریسک‌ترین سرمایه‌گذاری به شمار می‌رود، در دو ماه پایانی بهار با اندکی رونق در معاملات بازار مسکن ایجاد شد.

براساس داده‌های رسمی؛ قیمت خانه در تهران در ماه‌های اردیبهشت و خرداد با دو رشد ۱.۶ و ۴.۸ درصد مواجه شد. به گزارش رویداد۲۴ بر اساس آخرین داده مرکز آمار ایران در ۱۵ تیر ماه، قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به رقم ۴۱.۴ میلیون تومان رسیده که این رقم ۶.۶ برابر حداقل دستمزد ماهانه کارگر متاهل دارای یک فرزند است.

بانک مرکزی ۸ تیرماه متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق ۲۲ گانه تهران را ۳۹ میلیون و ۴۱۴ هزار تومان اعلام کرده بود که اختلافی ۲ میلیون تومانی را نشان می‌دهد. البته کاهش معاملات در تیر ماه امسال نسبت به خرداد، کاهش رشد قیمت مسکن را نیز در پی داشت. با این‌حال هنوز این قیمت‌ها برای دهک درآمدی پایین جامعه ارقام زیادی است و مشکلات خریداران در تهیه سرپناه همچنان پا برجاست. ضمناً بر اساس داده‌های سامانه کیلید؛ در تهران در یکم تیر ۱۴۰۱ قیمت تخمینی (یک متر مربع) ۴۳/۸۰ میلیون تومان بوده است.

لازم به ذکر است که بر اساس گزارش مرکز آمار، تورم نهاده‌های ساختمانی شهر تهران در سال گذشته ۵۵ درصد بوده است. همین امر عامل مهمی برای افزایش قیمت مسکن در این مدت بوده است. به نحوی که سهم مسکن از سبد معاش خانوار را به شدت افزایش داده است.

اجاره آپارتمان در مناطق مختلف تهران

این روز‌ها بسیاری از اجاره‌نشینان مناطق جنوب شهر تهران به علت بالا بودن اجاره‌بها به مناطق حاشیه‌ای نقل مکان کرده‌اند. البته این روندی است از سال‌ها پیش در جریان است از دو سال گذشته رشد بیشتری یافته و حاشیه‌های تهران در حال گسترش هستند.

بسیاری از اجاره‌نشین‌ها جوانانی هستند که از دهه ۹۰ فرصت پس‌انداز برای خرید ملک را نیافتند و اکنون مجبور به زندگی در مناطق حاشیه‌ای شهر هستند. مطابق آخرین آگهی‌های مسکن، قیمت خانه‌ای ۶۸ متری در منطقه ۱۵ تهران ۲۸۵ میلیون تومان رهن کامل را نشان می‌دهد. همچنین اجاره خانه‌ای در منطقه خاک سفید معادل ۲۱۰ میلیون تومان رهن کامل تعیین شده است. رهن کامل یک آپارتمان ۶۵ متری در منطقه جیحون نیز ۳۰۰ میلیون تومان است. البته قیمت رهن آپارتمان در مناطق شمال تهران بسیار بیش از این‌ها است و حاکی از اختلاف طبقاتی بالا در تهران است. به طوریکه قیمت رهن یک واحد آپارتمان ۹۵ متری در منطقه فرمانیه تا چند میلیارد تومان می‌رسد، مثلا برای یک واحد ۱۳۵ متری در کامرانیه ۳.۵ میلیارد تومان رهن تعیین شده است.

آنچه در این روز‌ها در مناطق شمال شهر تهران بیش از هر چیز به چشم می‌خورد، اجاره‌های نجومی است. مثلاً اجاره بهای یک آپارتمان ۳۹۵ متری در فرمانیه، ۸۰ میلیون تومان و اجاره بهای یک واحد ۳۵۲ متری در نیاوران ۷۵ میلیون تومان تعیین شده است.

اجاره یک واحد ۴۳۰ متری در فرمانیه با ۳ میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۱۰۰ میلیون تومان آگهی شده است که این رقم تقریباً ۱۶ برابر حداقل دستمزد ماهانه یک خانوار ۳ نفره است. این دست واحد‌های مسکونی مجلل در مناطق شمال تهران در آگهی سایت‌های معاملاتی ملک به کرات دیده می‌شود.

اگرچه بسیاری از کارشناسان اعتقاد دارند، طی ماه‌های گذشته تورم مسکن نسبت به تورم عمومی کشور دچار جاماندگی شده است؛ چنانکه تورم سالیانه قیمت مسکن کل کشور در ۱۲ماهه منتهی به تیرماه امسال نیز ۲۷.۹ درصد بود. به گفته آنان تورم مسکن در هر دو شاخص نقطه به نقطه و تورم سالیانه نسبت به تورم عمومی عقب است که در واقع با وجود افزایش قیمت‌های اسمی، کاهش قیمت‌های واقعی را نشان می‌دهد، اما نگاهی به فایل‌های معاملات ملک نشان می‌دهد هنوز این ارقام در مقایسه با توان خرید دهک‌های درآمدی پایین جامعه و حتی طبقه متوسط تناسبی ندارد.

خانوار‌های ایرانی در این دهک‌های درآمدی که بخش بزرگی از جمعیت کشور را نشان می‌دهد، در این روز‌ها دچار بحران در تهیه سرپناه هستند. به ویژه که سفره مردم در این روز‌ها با افزایش روزافزون قیمت خوراکی‌ها، کوچک‌تر نیز شده است و سهم خوراکی‌ها از سبد معاش افزایش یافته است؛ بنابراین این روز‌ها آنچه بیش از پیش از دولت انتظار می‌رود سر و سامان دادن به بازار مسکن است، البته تا این لحظه احتمالا رستم قاسمی وزیر مسکن و شهرسازی را بتوان بیکارترین وزیر کابینه نامید؛ چه آنکه حتی یک واحد مسکونی هم در دوره او ساخته نشده و حتی یک آیین‌نامه درست برای کنترل بازار مسکن تعریف نشده است.

از سوی دیگر این موضوع را هم نباید نادیده گرفت که سیاست‌های حمایتی دولت‌ها از جمله پروژه‌های بزرگ ساختمان‌سازی و حمایت‌های مالی برای خانوار‌های خریدار ملک تاثیر قابل توجهی در روند افزایش قیمت مسکن در ایران نداشته است و هنوز هم طرف عرضه مسکن در شهری مثل تهران متناسب با تقاضای فزاینده و جیب خالی دهک‌های درآمدی پایین جامعه نیست.