افزایش ۱۰ برابری قیمت مسکن

روز نو :مهم‌ترین وعده انتخاباتی رئیس‌جمهور در مناظرات انتخاباتی سال 1400 ساخت 4 میلیون مسکن در 4 سال و کاهش قیمت مسکن ، اجاره‌بها و تورم بود. وزیر راه و شهرسازی نیز اعلام کردکه ساخت این تعداد مسکن زمان‌بر و هزینه‌بر است و در کوتاه مدت امکان‌پذیر نیست. بر اساس گزارش‌های رسمی، تعداد ساخت‌وساز مسکن به کمترین میزان خود طی سال‌های گذشته رسیده است. کارشناسان می‌گویند که ساخت هر مترمربع مسکن به دلایل مختلف گران است، به همین دلیل کسانی که در کار ساخت‌وساز مسکن خرد بودند دیگر در این حوزه سرمایه‌گذاری نمی‌کنند. متأسفانه به دلیل تحریم‌ها و بی‌اعتمادی در بازار بسیاری از سرمایه‌ها به سمت خرید مسکن در کشورهای همسایه به خصوص ترکیه و امارات سرازیر شده است. از سوی دیگر وزیر راه و شهرسازی گفته که پولی در صندوق ملی مسکن نیست. در این ارتباط روز گذشته رئیس‌کل بانک مرکزی، گفت: قرار است سه هزار میلیارد تومان به صندوق ملی مسکن واریز ‌شود. هرچند تاکنون سیاست‌های بانکی و ساخت‌وسازی دولت‌ها به سختی مردم را خانه‌دار کرده است، اما بهتر است با الگوبرداری از سیاست‌های حمایتی دولت‌های پیشرفته جهان، تورم 50 درصدی اجاره‌بها و 30 درصدی قیمت مسکن کنترل شود.

بانک مرکزی و مرکز آمار آخرین تحولات قیمت مسکن شهر تهران در تیرماه ۱۴۰۱ را منتشر کردند؛ بر اساس گزارش مرکز آمار، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در اولین ماه تابستان یعنی تیرماه به بیش از ۴۴ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده است. اما بانک مرکزی میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران را حدود ۴۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان گزارش داد. این اختلاف سه میلیون تومانی به نحوه محاسبه میانگین قیمت‌ها بازمی‌گردد؛ جایی که بانک مرکزی میانگین وزنی قیمت واحدهای مسکونی معامله‌شده را ملاک قرار می‌دهد و مرکز آمار علاوه بر تعداد واحدهای معامله‌شده، سن بنا را نیز در نظر می‌گیرد. نکته مهم این است که روند تاریخی قیمت مسکن بر اساس اطلاعات بانک مرکزی و مرکز آمار تقریباً مشابه یکدیگر و افزایشی است؛ گزارش‌های این دو نهاد نشان از افزایش ۱۰ برابری قیمت مسکن در شهر تهران از ابتدای سال ۱۳۹۶ تا تیرماه امسال دارد.

میانگین قیمت تمام کالاها و خدمات طی این مدت افزایش حدود ۵ برابری را نشان می‌دهد. همین موضوع باعث شده تا برخی این افزایش شدید قیمت مسکن را ناشی از شکل‌گیری حباب قیمتی در این بازار بدانند و در نقطه مقابل، برخی دیگر معتقدند که این رشد قیمتی ناشی از شرایط اقتصاد کلان کشور است و نمی‌توان آن را به حباب قیمتی مربوط دانست.

التهاب در بازار مسکن

فارغ از اینکه آیا رشد قیمت مسکن طی حدود ۵ سال گذشته به حباب قیمتی انجامیده یا خیر، موضوع مهمی که تهدیدی برای بازار مسکن محسوب می‌شود و التهاب بیش‌تر در این بازار را به همراه دارد، کاهش ساخت‌وساز است. موضوعی که می‌تواند در سال‌های پیش رو، عدم تعادل میان عرضه و تقاضا را تشدید کند. به‌طورمعمول در دوران رونق بازار مسکن، شاهد افزایش سرمایه‌گذاری در این بخش هستیم؛ به‌بیان‌دیگر زمان‌هایی که قیمت مسکن افزایشی است، میزان ساخت‌وساز نیز با افزایش نسبی همراه است؛ این چرخه یکی از عواملی است که با افزایش عرضه به کنترل قیمت‌ها در این بازار کمک می‌کند. اما حالا نکته نگران‌کننده این است که طی ۵ سال گذشته هرچند شاهد شدیدترین دوره رونق بازار مسکن طی چند دهه گذشته بودیم اما سرمایه‌گذاری در بخش مسکن شرایط مناسبی را تجربه نمی‌کند.

کاهش ساخت و ساز مسکن

بر اساس گزارش مرکز آمار میانگین فصلی تعداد ساختمان‌های شروع‌شده به ساخت توسط بخش خصوصی در شهر تهران از سال ۱۳۹۶ تا پایان سال گذشته حدود ۲۱۰۰ واحد بوده است. به‌بیان‌دیگر در هر فصل تنها حدود ۲۱۰۰ پروژه ساخت‌وساز توسط بخش خصوصی آغازشده است. این در حالی است که میانگین این رقم از سال ۱۳۸۰ حدود ۳۵۰۰ واحد بوده است. آمارها نشان می‌دهد که در زمان‌های رونق بازار مسکن، میزان ساخت‌وساز به بیش از میانگین بلندمدت خود می‌رسد. به‌عنوان‌مثال بین سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۸۷ که یکی از دوران رونق بازار مسکن محسوب می‌شود، میانگین فصلی تعداد ساختمان‌های شروع‌شده برای ساخت توسط بخش خصوصی در شهر تهران به حدود ۴۶۰۰ واحد مسکونی رسید. این اعداد و ارقام نشان می‌دهد که شرایط در سمت عرضه مسکن و سرمایه‌گذاری در این بخش نگران‌کننده است؛ موضوعی که می‌تواند منجر به ادامه التهاب در این بازار شود.