رشد اجاره رکورد ۵ ساله را شکست

ایمان ربیعی

افزایش قیمت اجاره‌بهای مسکن رکورد پنج ساله را شکسته است. این مدعا بر مبنای اماری است که بانک مرکزی در آخرین گزارش رسمی خود منتشر کرده است.

شهریور ماه رو به پایان است اما هنوز مستاجران طعم اجرای برنامه‌های جدید دولت سیزدهم را در حوزه مسکن نچشیده‌اند.

قیمت مسکن در چند سال اخیر افزایشی انفجاری را تجربه کرده است. رکود خرید و فروش مسکن سبب شده است قیمت‌ها در بازار اجاره افزایشی عجیب و غریب را تجربه کند، به طوری که پول رهن امروز خانه‌ها با هزینه خرید آنها در چهار-پنج سال پیش برابری می‌کند.

وعده‌های ریز و درشت دولت در خصوص ساخت واحدهای مسکونی به میزان ۴ میلیون واحد نیز هنوز رنگ اجرا به خود نگرفته است.

بازار مسکن حالا نه تنها شاهد رشد شتاب‎زده‌ قیمت در تابستان سال ۱۴۰۱ است بلکه چشم‌انداز آتی نیز بر افزایش نرخ‌ها دلالت دارد.

دولت پیش از این با تصویب قوانین بازدارنده تلاش کرد شرایط را به گونه‌ای مدیریت کند که صاحبخانه‌ها قیمت اجاره ملک را بیش از ۲۵ درصد برای قراردادهای تمدیدی افزایش ندهند.

مصوبه سران قوا در خصوص ساماندهی اجاره‌بهای مسکن در بهار سال جاری ابلاغ و بر اساس آن مقرر شد میزان افزایش قیمت اجاره‌بها در شهر تهران و سایر کلانشهرها ۲۵ درصد و در سایر شهرها ۲۰ درصد باشد.

این مصوبه البته سقف افزایش را مدنظر قرار داده و در آن تاکید شده بود توافق مالک و مستاجر با نرخ‌های کمتر از موارد فوق بلامانع است.از سوی دیگر تاکید شد دولت با هدف حمایت از مستاجران درصدد است تسهیلاتی را برای وام ودیعه مسکن درنظربگیرد.

با این حال حجم کسانی که توانستند تسهیلات مسکن را دریافت کنند به هیچ روی با متقاضیان تطابقی ندارد و بر اساس آخرین گزارش ارائه شده از سوی روابط عمومی بانک مرکزی از تاریخ ششم تیرماه که شیوه‌نامه مربوط به پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن به بانک‌های عامل ابلاغ شده است، تا ١٩ مرداد ماه تنها ٢٢ هزار و ۶٠٠ نفر تسهیلات ودیعه مسکن دریافت کرده‌اند.

برای مشخص شدن عدم کفایت پرداخت ودیعه مسکن، اشاره به این آمار کافیست این که ثبت‌نام از مستاجران متقاضی دریافت تسهیلات ودیعه مسکن نشان می‌دهد از سال ۱۳۹۹ تاکنون بیش از ٣.٢ میلیون نفر متقاضی دریافت تسهیلات شده‌اند که البته نزدیک به نیم میلیون نفر یعنی ۵۰۵ هزار تقاضا مربوط به فاز سوم تسهیلات در سال ۱۴۰۱ است.

همین امر نشان می‌دهد میزان عرضه وام با تقاضا برابری ندارد.

در بازار چه خبر است؟

در حالی که دولت در تلاش است با تخصیص تسهیلات و همچنین ابلاغ ممنوعیت افزایش اجاره‌بها بیش از ۲۵ درصد، بازار اجاره را مدیریت کند، بازار راهی دیگر را برگزیده است.

وزارت راه و شهرسازی نیز در گزارشی اقدامات خود برای کنترل بازار اجاره را تشریح کرده است، اما بررسی وضعیت بازار اجاره نشان می‌دهد که این راهکارها نتوانسته کمکی به مستاجران بکند.

اطلاعات و آمارهای رسمی نیز نشان می‌دهد وضعیت رشد قیمت‌ها با محدوده انتظارات بسیار متفاوت است.

طبق آخرین داده‌های ماهانه بانک مرکزی در خصوص مسکن، تورم اجاره تیرماه در تهران و نقاط شهری برابر با ۴ و نیم درصد بوده که بالاترین سطح در ۵ ماه گذشته به حساب می‌آید.

از لحاظ نقطه‌ای نیز شاخص اجاره تهران رشد 40 و 58 درصدی داشته که از پایان سال گذشته تقریباً یک واحد بیشتر شده است در نقاط شهری نیز این تورم در اسفند ۱۴۰۰ معادل با ۵۱.۲ درصد ثبت شده بود که در عرض چهار ماه ۵۳ درصد افزایش پیدا کرده است.

اقتصادنیوز گزارش داد: در نهایت بررسی‌های آماری نشان می‌دهد که این رقم تقریباً بالاترین سطح طبقه اجاره در تهران و سایر نقاط شهری کشور در بازه پنج ساله است این در حالی است که وزارت راه و شهرسازی همچنان معتقد است اقدامات ویژه‌ای را برای مهار اجاره‌بها در دستور کار قرار داده و در مسیر اجرا نیز موفق بوده است. گزارش‌های میدانی از بازار مسکن اما چیزی دیگر را نشان می‌دهند.

یک فعال بازار مسکن در محدوده مرکزی تهران در خیابان مطهری به خبرنگار «توسعه ایرانی» گفت میزان افزایش قیمت‌ها در سال جاری با سال‌های گذشته قابل قیاس نیست.

وی با اشاره به اینکه در دو سال گذشته نوعی همدلی به واسطه شیوع کرونا میان مردم ایجاد شده بود، توضیح داد: مردم خودشان با یکدیگر همراهی کردند و حجم تقاضا برای اجاره در سال ۹۹ و ۱۴۰۰ به شدت کاهش یافته بود به طوری که اغلب مستاجران قراردادهای خود را تمدید می‌کردند و میزان افزایش قیمت نیز چندان بالا نبود.

وی گفت: این در حالی است که به تدریج با رشد مداوم قیمت‌ها و بالا رفتن نرخ تورم این همدلی کاهش یافت و جمع شدن بساط کرونا نیز در رشد فزاینده قیمت موثر بود چراکه رشد قیمتی بعد از فریز دوساله دور از انتظار نبود. به گفته وی اغلب قراردادها حتی تا ۱۰۰ درصد افزایش قیمت را نیز تجربه کرده‌اند.

کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی»: پیش از این هشدار داده بودیم که بی‌ثباتی اقتصادی زمینه‌های کوچ سرمایه‌ها به بازارهای کوتاه‌مدت را مهیا کرده و تحت‌تاثیر این وضعیت کمتر کسی حاضر است سرمایه خود را در بخش‌هایی مانند مسکن که بازده بلند مدت دارند، وارد کند

کارشناسان چه می‌گویند؟

بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن نیز در گفت‌وگو با خبرنگار «توسعه ایرانی» تاکید کرد: افزایش امروزه قیمت مسکن قابل پیش‌بینی بود چرا که حجم ساخت‌و‌سازها به شدت کاهش یافته است.

وی تاکید کرد: پیش از این نیز هشدار داده بودیم که بی‌ثباتی اقتصادی زمینه‌های کوچ سرمایه‌ها به بازارهای کوتاه‌مدت را مهیا کرده و تحت‌تاثیر این وضعیت کمتر کسی حاضر است سرمایه خود را در بخش‌هایی که بازده بلندمدت دارند وارد کند.

وی گفت: اتفاقاً مسکن یکی از بخش‌هایی است که بازده سرمایه‌گذاری در آن طولانی مدت است و از این رو بی‌ثباتی اقتصادی تأثیر مستقیمی بر کاهش میل به سرمایه‌گذاری دارد.

وی اضافه کرد: در این فضا به نظر می‌رسد لازم است اقدامات جدی از سوی دولت تدارک دیده شود تا تمایل به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن افزایش یابد چرا که در غیر این صورت در سال‌های آتی نیز شاهد پیشی گرفتن تقاضا از عرضه و رشد دوباره قیمت‌ها خواهیم بود.

به گفته وی مشکل بخش مسکن تنها با سرمایه‌گذاری در این بخش حل نمی‌شود و مهار تورم و اصلاح سیاست‌های پولی و مالی می‌توانند در بهبود وضعیت کلیه بازارها از جمله بازار مسکن موثر باشند.

این کارشناس پیشنهاد داد با مهار تورم می‌توان انتظار افزایش سرمایه‌گذاری در بازارهای مولد و همچنین بازار مسکن را داشت و در نتیجه طی یک دوره پنج ساله به تدریج نرخ تورم در این حوزه‌ها فروکش خواهد کرد.